부모 자식간 전세 계약 증여세

📋 목차

• 📜 부모 자녀 간 전세계약, 왜 증여세가 문제될까요?
• 💰 적정 시세 기준과 증여세 과세 요건
• 📄 정상 계약임을 증명하는 방법 (증여 추정 배제)
• 💸 자녀의 전세자금 출처 소명 방법
• 📝 특수관계인 간 거래 시 유의사항 총정리
• 💡 증여세 절세를 위한 합법적인 전략들
• ❓ 부모자녀 전세계약 증여세 관련 FAQ 30선

치솟는 집값과 전세가로 인해 독립을 준비하는 자녀들이 부모님 소유의 집에 전세로 들어가는 경우가 많아지고 있습니다. 가족 간의 거래이기에 보증금이나 월세를 시세보다 저렴하게 책정하거나, 아예 받지 않는 경우도 흔합니다. 하지만 부모 자녀와 같은 특수관계인 간의 부동산 거래는 세무 당국의 엄격한 감시 대상이며, 자칫 잘못하면 거액의 증여세가 부과될 수 있다는 사실을 반드시 인지해야 합니다.

 

세법에서는 특수관계인 간의 거래가 일반적인 시세와 큰 차이를 보일 경우, 그 차액만큼을 경제적 이익을 무상으로 이전한 '증여'로 간주합니다. 즉, "시세 5억 원짜리 전세를 2억 원에 계약했다면, 차액 3억 원은 부모가 자녀에게 증여한 것이다"라고 보는 것입니다. 또한, 자녀가 부모에게 지급한 전세보증금의 출처가 불분명할 경우, 그 보증금 자체를 부모로부터 증여받았다고 추정하여 증여세를 과세할 수도 있습니다.

 

이 글에서는 부모 자녀 간 전세계약 시 발생할 수 있는 증여세 문제의 핵심 원리를 파헤치고, 과세 기준이 되는 '적정 시세'의 판단 방법, 정상적인 계약임을 입증하기 위한 구체적인 노하우, 그리고 자녀의 자금 출처 소명 방법까지 상세하게 다루고자 합니다. 세금 문제로 가족 간의 좋은 취지가 퇴색되지 않도록, 합법적인 테두리 안에서 절세하며 안전하게 계약하는 모든 방법을 총정리해 드리겠습니다.

 

제가 생각했을 때, 가족 간의 금전 거래일수록 더욱 원칙을 지키고 객관적인 증빙 자료를 갖추는 것이 불필요한 오해와 세금 문제를 피하는 가장 현명한 길입니다. 이 글을 통해 증여세 걱정 없이 안전한 가족 간 전세계약을 준비하시길 바랍니다.

부모 자녀간 전세계약

📜 부모 자녀 간 전세계약, 왜 증여세가 문제될까요?

부모와 자녀는 세법상 '특수관계인'에 해당합니다. 세무 당국은 특수관계인 간의 거래를 일반적인 제3자와의 거래와는 다른 시각으로 바라봅니다. 조세를 부당하게 회피할 목적으로 거래 조건을 임의로 조작할 가능성이 높다고 보기 때문입니다. 이러한 배경에서 '상속세 및 증여세법(이하 상증세법)'은 특수관계인 간의 거래에 대해 엄격한 규정을 두고 있습니다. 부모 자녀 간 전세계약에서 증여세 문제가 발생하는 경우는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

 

첫 번째는 '저가·고가 양도에 따른 이익의 증여' 문제입니다. 부모가 소유한 주택을 자녀에게 시세보다 현저히 낮은 전세보증금으로 임대해 주는 경우입니다. 예를 들어, 주변 아파트의 동일 평형 전세 시세가 8억 원인데 자녀에게는 3억 원만 받고 전세를 주었다면, 세법은 그 차액인 5억 원에 가까운 경제적 이익을 자녀가 부모로부터 증여받았다고 볼 수 있습니다. 상증세법 제35조는 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 이상이거나 그 차액이 3억 원 이상일 경우, 그 차액에서 일정 금액을 공제한 금액을 증여재산가액으로 보아 증여세를 과세하도록 규정하고 있습니다.

 

두 번째는 '재산 취득자금 등의 증여 추정' 문제입니다. 이는 자녀가 부모에게 지불한 전세보증금의 출처와 관련된 것입니다. 자녀가 직업, 나이, 소득 수준에 비해 과도한 금액의 전세보증금을 부모에게 지급한 경우, 세무 당국은 그 자금을 부모나 다른 사람으로부터 증여받았을 것이라고 '추정'합니다. 이를 '증여 추정'이라고 합니다. 만약 자녀가 자신의 능력으로 자금을 마련했다는 사실을 객관적인 자료(소득증빙, 금융거래내역 등)로 입증하지 못하면, 해당 전세보증금 전체에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다.

 

결론적으로, 부모 자녀 간 전세계약은 '계약 조건의 적정성(시세 준수)'과 '보증금 출처의 명확성'이라는 두 가지 핵심 요건을 충족하지 못할 경우, 예상치 못한 증여세 문제에 직면할 수 있습니다. 따라서 계약 전 세법상의 기준을 명확히 이해하고 준비하는 것이 필수적입니다.

🔍 증여세가 발생하는 두 가지 경로

과세 유형	관련 법규	핵심 내용
저가 임대에 따른 이익 증여	상증세법 제35조	전세보증금이 시세보다 현저히 낮은 경우, 그 차액을 증여로 간주
전세자금 출처에 대한 증여 추정	상증세법 제45조	자녀가 지급한 전세보증금의 출처를 소명하지 못할 경우, 그 자금 자체를 증여로 추정

 

💰 적정 시세 기준과 증여세 과세 요건

부모 자녀 간 전세계약에서 증여세 과세 여부를 결정하는 가장 중요한 잣대는 바로 '시가(시세)'입니다. 세법에서 말하는 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어질 때 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미합니다. 아파트 전세계약의 경우, 해당 주택과 면적, 위치, 층, 상태 등이 유사한 다른 주택의 실제 전세 거래가액을 시가로 보는 것이 일반적입니다.

 

가장 객관적인 시세 판단 기준은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 나와 있는 실제 전세 거래 사례입니다. 계약하려는 주택과 동일한 단지, 동일 평형의 최근 거래가액을 1~2개 이상 확인하여 그 평균적인 금액을 시세로 잡는 것이 가장 안전합니다. 만약 해당 단지에 거래가 없다면, 인근의 유사한 단지나 빌라의 거래 사례를 참고할 수 있습니다. 이러한 객관적인 자료를 근거로 전세보증금을 책정해야 세무 당국의 인정을 받기 용이합니다.

 

그렇다면 시세와 어느 정도까지 차이가 나야 증여세가 과세될까요? 상증세법에서는 '시가와 대가(실제 보증금)의 차액'이 '시가의 30%'와 '3억 원' 중 더 적은 금액 이상 차이 나는 경우에만 증여세를 과세합니다. 예를 들어, 전세 시세가 6억 원이라고 가정해 보겠습니다. 이 경우 '시가의 30%'는 1억 8,000만 원이고, '3억 원'보다 적으므로 1억 8,000만 원이 기준 금액이 됩니다. 즉, 실제 전세보증금이 시세 6억 원에서 1억 8,000만 원을 뺀 4억 2,000만 원보다 낮을 경우에 증여세 과세 대상이 되는 것입니다.

 

증여세가 과세될 때 증여재산가액은 '시가와 대가의 차액'에서 '시가의 30%'와 '3억 원' 중 적은 금액을 뺀 금액으로 계산합니다. 위 예시에서 만약 4억 원에 계약했다면, 시가와의 차액은 2억 원입니다. 이 2억 원이 기준금액 1억 8,000만 원을 초과하므로 과세 대상이 되며, 증여재산가액은 차액 2억 원에서 1억 8,000만 원을 뺀 2,000만 원이 됩니다. 이 금액에 대해 증여세가 부과되는 것입니다. 이처럼 복잡한 과세 요건을 미리 숙지하고 계약 금액을 결정하는 지혜가 필요합니다.

⚖️ 증여세 과세 기준 시뮬레이션 (전세 시세 10억 원 기준)

구분	계산	금액
① 시가	-	10억 원
② 시가의 30%	10억 원 × 30%	3억 원
③ 기준금액	MIN(②, 3억 원)	3억 원
과세 판단 기준	시가와 실제 보증금의 차액이 ③ 3억 원 이상일 경우 과세
사례 분석	보증금 7억 5천만 원 (차액 2억 5천만 원 < 3억 원)	증여세 과세 안 됨
	보증금 6억 원 (차액 4억 원 > 3억 원)	증여세 과세됨 (증여재산가액: 4억 - 3억 = 1억 원)

 

📄 정상 계약임을 증명하는 방법 (증여 추정 배제)

부모 자녀 간 전세계약이 증여가 아닌 정상적인 임대차 계약임을 인정받기 위해서는, 제3자와의 계약과 마찬가지로 형식적, 실질적 요건을 모두 갖추고 이를 증빙할 수 있는 객관적인 자료를 남겨두어야 합니다. '가족끼리인데 굳이 이렇게까지 해야 하나'라고 생각할 수 있지만, 이러한 절차들이야말로 향후 발생할 수 있는 세금 문제로부터 스스로를 보호하는 가장 확실한 방법입니다.

 

가장 기본적이면서도 중요한 것은 바로 '표준임대차계약서'를 작성하는 것입니다. 계약서에는 임대인과 임차인의 인적사항, 주택의 표시, 보증금액, 계약기간, 계약일 등을 명확하게 기재해야 합니다. 특히, 보증금액은 앞서 설명한 시세 기준을 참고하여 합리적인 수준에서 결정하고, 그 근거가 된 주변 시세 자료를 함께 보관해두는 것이 좋습니다.

 

다음으로, 계약 내용에 따라 실제로 보증금이 오고 갔다는 사실을 명확히 증빙해야 합니다. 현금으로 주고받는 것은 절대 금물이며, 반드시 자녀 명의의 계좌에서 부모 명의의 계좌로 보증금을 이체한 금융거래 기록을 남겨야 합니다. 계좌 이체 시 '전세보증금', '임대차보증금' 등으로 내용을 기록해두면 더욱 확실한 증거가 됩니다. 이는 자녀의 자금 출처를 소명하는 데에도 결정적인 역할을 합니다.

 

계약의 공신력을 높이기 위한 추가적인 장치도 필요합니다. 계약서 작성 후에는 주민센터를 방문하여 '확정일자'를 받아두어야 합니다. 확정일자는 해당 날짜에 임대차계약이 실제로 존재했음을 증명하는 공적인 효력이 있습니다. 더 나아가, 해당 주소지로 '전입신고'를 하고 실제 거주하는 것도 중요합니다. 이러한 절차들은 정상적인 임대차 계약이라는 주장을 뒷받침하는 강력한 근거가 되며, 자녀가 보증금을 돌려받을 권리인 대항력을 확보하는 법적 안전장치이기도 합니다.

✅ 정상 계약 입증을 위한 필수 체크리스트

절차	실행 방법	목적 및 효과
임대차계약서 작성	표준임대차계약서 양식 사용, 시세에 맞는 보증금 명시	계약의 기본 요건 충족, 증여가 아님을 주장하는 1차 증거
보증금 계좌 이체	반드시 임차인(자녀) 계좌 → 임대인(부모) 계좌로 이체	실제 자금 이동 증빙, 자금 출처 소명의 핵심 자료
확정일자 부여	작성한 계약서를 지참하여 주민센터 또는 등기소 방문	계약의 존재 사실을 공적으로 증명, 보증금 보호(대항력)
전입신고 및 실거주	계약한 주소지로 세대주/세대원으로 전입하고 실제 거주	계약의 진정성 강화, 위장 계약 의심 배제

 

💸 자녀의 전세자금 출처 소명 방법

부모 자녀 간 전세계약에서 세무 당국이 가장 중요하게 보는 것 중 하나는 바로 '자녀의 전세자금 상환 능력'입니다. 즉, 자녀가 부모에게 지급한 전세보증금을 스스로의 힘으로 마련했는지를 입증하는 과정입니다. 만약 자금 출처를 명확하게 소명하지 못하면, 그 보증금 전액을 부모로부터 증여받은 것으로 추정하여 증여세가 과세될 수 있습니다. 따라서 자금 출처에 대한 증빙 자료를 미리 철저하게 준비해야 합니다.

 

자금 출처로 인정받을 수 있는 대표적인 항목은 '근로소득 및 사업소득', '상속 또는 증여받은 재산', '보유 부동산 등 재산 처분 대금', 그리고 '부채(금융기관 대출 등)'입니다. 본인의 소득 금액 증명원, 원천징수영수증 등을 통해 꾸준히 벌어들인 소득으로 자금을 모았음을 증명하는 것이 가장 기본입니다. 과거에 부모님이나 조부모님으로부터 증여받고 정식으로 증여세 신고를 마친 자금 역시 명백한 본인의 재산으로 인정됩니다.

 

만약 기존에 보유하던 다른 부동산이나 주식 등을 처분하여 전세 자금을 마련했다면, 해당 재산의 매매계약서와 양도대금이 입금된 금융거래내역을 증빙으로 제출해야 합니다. 은행이나 금융기관으로부터 전세자금 대출을 받은 경우, 대출 약정서와 대출금이 입금된 통장 내역을 통해 부채 사실을 입증할 수 있습니다. 중요한 것은, 이 모든 자금이 본인 명의의 계좌를 통해 투명하게 관리되고 이동했음을 보여주는 것입니다.

 

상증세법에서는 사회통념상 인정되는 범위 내에서는 자금 출처 소명을 면제해주는 기준을 두고 있습니다. 30세 이상인 경우 2억 원, 40세 이상인 경우 4억 원까지는 자금 출처를 소명하지 않아도 되는 경우가 있지만, 이는 재산 취득가액 전체에 대한 기준이며 세무서의 판단에 따라 달라질 수 있으므로 맹신해서는 안 됩니다. 따라서 가급적 모든 자금의 출처를 명확히 준비하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

📂 자금 출처 소명 자료 예시

자금 원천	필요 서류 (예시)
근로/사업 소득	소득금액증명원, 원천징수영수증, 급여 이체 통장 내역
재산 처분 대금	부동산 매매계약서, 양도대금 입금 통장, 주식 거래 내역서
금융기관 대출	금융거래확인서(대출 약정서), 대출금 입금 통장 내역
과거 증여/상속 재산	증여세 신고서, 상속세 신고서, 관련 금융 기록

 

📝 특수관계인 간 거래 시 유의사항 총정리

부모 자녀 간 전세계약을 포함한 모든 특수관계인 간의 거래는 세법의 현미경 아래에 놓여있다고 해도 과언이 아닙니다. 따라서 성공적인 계약과 절세를 위해서는 몇 가지 추가적인 유의사항을 반드시 숙지하고 지켜야 합니다. 이는 단순히 증여세를 피하는 것을 넘어, 향후 발생할 수 있는 다양한 세무 문제(양도소득세 등)까지 예방하는 중요한 과정입니다.

 

첫째, 전세 계약 기간 만료 후 보증금 반환 절차를 확실히 해야 합니다. 계약이 끝났을 때, 부모는 자녀에게 받았던 전세보증금을 반드시 다시 자녀 명의의 계좌로 이체하여 반환해야 합니다. 만약 보증금을 돌려주지 않거나, 다른 용도로 사용해버리면 그 보증금 자체를 그 시점에 증여한 것으로 볼 수 있습니다. 계약의 시작부터 끝까지 모든 자금 흐름을 투명하게 관리하는 것이 중요합니다.

 

둘째, 월세 계약(반전세)의 경우에도 적정 임대료 기준을 지켜야 합니다. 전세와 마찬가지로 주변 시세에 맞는 월세를 책정하고, 매달 정해진 날짜에 자녀가 부모에게 월세를 이체한 기록을 남겨야 합니다. 시세보다 현저히 낮은 월세를 받거나 연체해도 독촉하지 않는다면, 그 차액이나 미납된 월세 총액을 증여로 볼 수 있습니다. 또한, 전세보증금을 은행에 예치했을 때 발생하는 이자 수익(연 1.2%로 계산)과 실제 받은 월세의 차액이 크면 이 또한 증여세 과세 대상이 될 수 있습니다.

 

셋째, 부모 자녀 간 금전소비대차(차용)를 통해 전세자금을 마련했다면 더욱 철저한 관리가 필요합니다. 자녀가 부모에게 돈을 빌려 전세금을 마련한 경우, 법에서 정한 적정 이자율(현행 4.6%)에 맞춰 매달 이자를 지급해야 합니다. 차용증을 작성하고 공증을 받아두는 것은 물론, 정기적으로 이자를 지급한 계좌 이체 기록을 반드시 남겨야 합니다. 이자를 지급하지 않거나 원금을 상환하지 않으면 차용이 아닌 증여로 보아 세금이 부과될 수 있습니다.

⚠️ 특수관계인 거래 시 3대 함정

함정 유형	문제 상황	대응 방안
보증금 미반환	계약 만료 후 자녀에게 보증금을 돌려주지 않음	만기 시 반드시 자녀 계좌로 보증금 전액 반환 이체
부적정 월세	시세보다 낮은 월세를 받거나, 월세를 받지 않음	주변 시세에 맞는 월세 책정 및 매월 계좌이체 기록 확보
무이자/저리 차용	자녀에게 무상 또는 낮은 이자로 전세자금을 빌려줌	공증된 차용증 작성 및 법정 이자율(4.6%)에 맞춰 매달 이자 지급

 

💡 증여세 절세를 위한 합법적인 전략들

부모 자녀 간 전세계약 과정에서 무조건 세금을 피하는 것만이 능사는 아닙니다. 때로는 법에서 허용하는 테두리 안에서 합법적으로 증여하고, 이를 통해 자녀의 안정적인 주거와 자산 형성을 돕는 것이 더 현명한 전략일 수 있습니다. 우리나라 세법은 일정 금액까지는 세금 없이 증여할 수 있는 '증여재산공제' 제도를 두고 있습니다.

 

성인 자녀의 경우, 10년 동안 최대 5,000만 원(미성년 자녀는 2,000만 원)까지는 증여세를 내지 않고 증여할 수 있습니다. 이 제도를 활용하여 전세 자금이 부족한 자녀에게 부족한 금액의 일부를 미리 증여하고, 정식으로 증여세 신고를 하는 것입니다. 이렇게 신고된 자금은 자녀의 명백한 자금 출처가 되므로, 나중에 전세계약이나 주택 구입 시 유용하게 활용할 수 있습니다. 증여세는 자진 신고 시 산출세액의 3%를 세액공제 받을 수 있으므로 기한 내에 신고하는 것이 유리합니다.

 

또한, '부담부 증여'와 유사한 개념을 임대차에 적용해 볼 수도 있습니다. 부모 소유 주택에 담보대출(채무)이 있는 경우, 자녀가 해당 주택에 전세로 들어가면서 지급한 보증금으로 부모가 그 대출을 상환하는 방식입니다. 이 경우 자녀는 실질적으로 부모의 채무를 인수하는 효과를 가지므로, 거래의 진정성을 높이는 데 도움이 될 수 있습니다. 물론 이 과정 역시 모든 금융 거래가 투명하게 이루어져야 합니다.

 

가장 중요한 절세 전략은 결국 '원칙을 지키는 것'입니다. 앞서 설명한 모든 절차들, 즉 시세에 맞는 계약 체결, 계약서 작성 및 확정일자, 보증금 계좌 이체, 자금 출처 증빙 등을 철저히 지키는 것이야말로 불필요한 세금을 막는 가장 확실한 방법입니다. 편법이나 무리한 절세를 시도하기보다는, 법의 테두리 안에서 허용되는 공제 제도를 적극 활용하고 모든 거래를 투명하게 기록으로 남기는 것이 현명한 선택입니다.

💡 합법적 절세 전략 3가지

전략	실행 방법	기대 효과
증여재산공제 활용	10년간 5,000만 원 한도 내에서 자녀에게 현금 증여 후 신고	비과세로 자녀의 합법적인 자금 출처 마련
투명한 거래 원칙 준수	시세 기반 계약, 계좌 이체, 확정일자, 전입신고 등 원칙 지키기	증여 추정의 위험을 근본적으로 차단
금전소비대차 활용	공증된 차용증 작성 후 법정 이자(4.6%)를 매달 정확히 지급	증여가 아닌 채권-채무 관계로 인정받아 자금 마련

 

❓ 부모자녀 전세계약 증여세 관련 FAQ 30선

Q1. 전세가 아닌 월세 계약도 증여세 문제가 생길 수 있나요?

A1. 네, 시세보다 현저히 낮은 월세를 받거나 아예 받지 않으면 그 차액 또는 총액을 증여로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.

 

Q2. 시세는 어떻게 확인하는 것이 가장 정확한가요?

A2. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 KB부동산, 네이버 부동산 등에서 동일 단지, 동일 평형의 최근 전세 거래가를 2~3건 이상 확인하는 것이 가장 좋습니다.

 

Q3. 시세보다 얼마나 싸게 해도 괜찮은 건가요?

A3. 시가와의 차액이 '시가의 30%'와 '3억 원' 중 더 적은 금액 미만이어야 안전합니다. 이 기준을 넘어가면 과세 대상이 될 수 있습니다.

 

Q4. 전세보증금을 현금으로 주고받으면 안 되나요?

A4. 절대 안 됩니다. 자금 흐름이 증명되지 않아 증여로 추정될 가능성이 매우 높습니다. 반드시 계좌이체를 통해 기록을 남겨야 합니다.

 

Q5. 자녀가 소득이 없으면 부모님 집에 전세로 들어갈 수 없나요?

A5. 소득이 없다면 전세보증금 출처를 소명할 수 없으므로, 사실상 불가능합니다. 이 경우 보증금을 부모로부터 증여받았다고 보아 증여세가 과세됩니다.

 

Q6. 10년간 5,000만 원 증여재산공제는 어떻게 활용하나요?

A6. 전세자금이 부족한 자녀에게 5,000만 원을 증여하고 세무서에 증여세 신고를 하면, 세금 없이 합법적인 자금 출처를 만들어 줄 수 있습니다.

 

Q7. 부모님께 돈을 빌려서 전세금을 내는 건 어떤가요? (차용)

A7. 가능하지만, 공증된 차용증을 쓰고 법정 이자율(연 4.6%)에 맞춰 매달 이자를 지급해야 증여가 아닌 차용으로 인정받을 수 있습니다.

 

Q8. 이자를 지급하지 않으면 어떻게 되나요?

A8. 적정 이자보다 적게 지급한 이자 차액이 연 1,000만 원 이상이면 그 차액을 증여로 보아 증여세가 과세됩니다. 원금 자체를 증여로 볼 수도 있습니다.

 

Q9. 계약서는 꼭 부동산 가서 써야 하나요?

A9. 필수는 아닙니다. 표준임대차계약서 양식을 다운받아 당사자끼리 작성해도 법적 효력은 동일합니다. 다만, 공인중개사를 통하면 시세 증명이나 계약의 객관성 확보에 더 유리할 수 있습니다.

 

Q10. 확정일자는 꼭 받아야 하나요?

A10. 네, 계약이 실제로 존재했다는 공신력을 확보하고, 만약의 경우 주택이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 우선적으로 변제받기 위해 반드시 필요합니다.

 

Q11. 세무조사는 언제 나오나요?

A11. 정해진 시기는 없습니다. 부동산 등기 자료, 금융 정보 등을 통해 상시 모니터링하다가 의심스러운 거래가 포착되면 몇 년이 지난 후에도 조사가 나올 수 있습니다.

 

Q12. 전세 계약 만료 후 보증금을 안 돌려주면 어떻게 되나요?

A12. 그 보증금 자체를 자녀에게 증여한 것으로 간주하여 증여세가 부과될 수 있습니다. 반드시 반환해야 합니다.

 

Q13. 자녀가 미성년자인 경우에도 계약이 가능한가요?

A13. 법정대리인(부모)이 계약을 대리할 수 있지만, 미성년자가 전세보증금 출처를 소명하는 것은 현실적으로 불가능하므로 증여세 과세 가능성이 매우 높습니다.

 

Q14. 조부모-손자녀 간의 전세계약도 동일하게 적용되나요?

A14. 네, 조부모와 손자녀도 특수관계인이므로 동일한 세법 규정이 적용됩니다.

 

Q15. 계약 기간을 갱신할 때도 주의해야 하나요?

A15. 네, 갱신 시점의 시세를 기준으로 보증금이 적정한지 다시 검토해야 합니다. 시세가 많이 올랐다면 보증금을 증액하는 것이 안전합니다.

 

Q16. 부모님 집이 공동명의일 경우 계약은 어떻게 해야 하나요?

A16. 공동명의자 모두를 임대인으로 기재하여 계약하고, 보증금은 지분 비율대로 각 명의자에게 송금하는 것이 가장 원칙적인 방법입니다.

 

Q17. 자녀가 전세자금대출을 받아서 보증금을 내는 것은 괜찮나요?

A17. 네, 금융기관 대출은 명백한 자금 출처로 인정됩니다. 오히려 계약의 진정성을 높여주는 좋은 방법이 될 수 있습니다.

 

Q18. 제 전세보증금을 빼서 자녀의 전세금으로 보태줘도 되나요?

A18. 안됩니다. 부모의 재산이 자녀에게 이전되는 것이므로 증여에 해당합니다. 5,000만 원 공제 한도 내에서 증여하고 신고하는 것이 올바른 방법입니다.

 

Q19. 결혼 축의금으로 받은 돈도 자금 출처로 인정되나요?

A19. 사회통념상 인정되는 범위 내의 축의금은 증여세가 비과세되며, 자금 출처로 인정받을 수 있습니다. 객관적인 증빙(방명록, 명단 등)을 갖추는 것이 좋습니다.

 

Q20. 증여세 신고는 어디에 어떻게 하나요?

A20. 증여받은 사람(자녀)의 주소지 관할 세무서에 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고하거나, 국세청 홈택스를 통해 전자신고할 수 있습니다.

 

Q21. 전입신고를 하지 않고 실제 거주만 해도 되나요?

A21. 위장 계약으로 의심받을 수 있으며, 보증금에 대한 대항력도 확보할 수 없으므로 반드시 전입신고를 하는 것이 좋습니다.

 

Q22. 전세 계약 사실을 세무서에 따로 신고해야 하나요?

A22. 임대차 계약 자체를 신고할 의무는 없습니다. 다만, 임대소득이 발생한 부모님은 다음 해 5월에 종합소득세 신고를 해야 할 수 있습니다.

 

Q23. 주택이 아닌 상가나 사무실 임대차도 동일한가요?

A23. 네, 특수관계인 간의 부동산 임대차라는 본질은 같으므로 동일한 상증세법 규정이 적용됩니다.

 

Q24. 증여세 세율은 어떻게 되나요?

A24. 과세표준에 따라 10%(1억 이하) ~ 50%(30억 초과)까지 누진세율이 적용됩니다.

 

Q25. 자녀의 배우자(사위, 며느리)와 계약할 때도 동일한가요?

A25. 네, 자녀의 배우자도 특수관계인에 해당하므로 동일한 기준이 적용됩니다.

 

Q26. 관리비나 공과금은 누가 내야 하나요?

A26. 실제 거주하는 임차인(자녀)이 부담하는 것이 원칙입니다. 부모가 대신 내준다면 이 또한 증여 문제가 발생할 수 있습니다.

 

Q27. 계약 후 집값이 하락하면 어떻게 하나요?

A27. 증여세 판단 기준은 '거래일(계약일)' 당시의 시가이므로, 계약 이후의 시세 변동은 증여세에 영향을 미치지 않습니다.

 

Q28. 신축이라 주변 시세가 없으면 어떻게 하죠?

A28. 감정평가기관에 의뢰하여 감정가액을 받거나, 가장 유사한 조건의 인근 주택 시세를 참고하여 합리적으로 산정해야 합니다.

 

Q29. 증여세 조사를 피할 방법은 없나요?

A29. 조사를 피하는 방법은 없습니다. 다만, 원칙에 맞게 모든 증빙을 갖추어 성실하게 계약을 이행하면 조사가 나오더라도 문제없이 소명할 수 있습니다.

 

Q30. 너무 복잡한데, 전문가 상담이 필요한가요?

A30. 거래 금액이 크거나 상황이 복잡하다고 판단되면, 계약 전에 세무사 등 전문가의 상담을 받아 안전하게 진행하는 것이 가장 좋은 방법입니다.

 

 

면책조항: 본 게시물에서 제공하는 정보는 세법에 대한 일반적인 이해를 돕기 위한 목적으로 작성되었으며, 특정 사안에 대한 세무적 자문을 대체할 수 없습니다. 세법 규정 및 해석은 변경될 수 있으며, 개별적인 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 중요한 의사결정 전에는 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 정보의 활용으로 인해 발생하는 어떠한 직간접적 손해에 대해서도 게시자는 법적 책임을 지지 않습니다.

👨‍👩‍👧‍👦 가족을 위한 안전한 주거 마련, 투명한 거래가 정답입니다.

부모 자녀 간의 전세계약은 자녀의 주거 안정을 돕는 훌륭한 방법이 될 수 있습니다. 하지만 '가족이니까'라는 생각으로 세법의 원칙을 무시하면, 자칫 '증여세'라는 예상치 못한 난관에 부딪힐 수 있습니다. 이 글에서 강조한 원칙들을 지키는 것이야말로 가족의 사랑을 지키고 불필요한 세금 부담을 막는 가장 확실한 길입니다.

• 객관적인 시세 준수: 제3자와의 거래처럼 주변 시세를 철저히 조사하여 합리적인 보증금을 책정하세요.
• 투명한 자금 흐름: 모든 보증금과 월세는 반드시 계좌이체를 통해 명확한 기록을 남겨야 합니다.
• 명확한 자금 출처: 자녀는 자신의 소득, 대출 등을 통해 보증금을 마련했음을 입증할 준비가 되어 있어야 합니다.
• 필수 행정 절차 이행: 표준계약서 작성, 확정일자, 전입신고는 계약의 진정성을 입증하는 최소한의 안전장치입니다.

원칙을 지키는 투명한 거래로 증여세 걱정 없이, 자녀의 든든한 보금자리를 마련해 주세요.

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