다주택자 중과세 유예 연장 종료

다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일부로 종료됩니다. 정부는 더 이상의 연장 없이 예정대로 중과세를 부활시키겠다는 강경한 입장을 밝혔습니다. 이로 인해 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산되어 최대 82.5%까지 세금을 내야 하는 상황이 다가오고 있습니다. 지금부터 다주택자 중과세 유예 종료의 핵심 내용과 대응 전략을 상세히 알아보겠습니다.

😰 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 정부의 확고한 의지

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2026년 2월 3일 국무회의에서 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 다주택자 양도소득세 중과 유예를 예정대로 5월 9일에 종료하겠다고 공식 발표했습니다. 이재명 대통령 역시 지난 1월 25일 자신의 SNS를 통해 "재연장을 하도록 법을 개정할 것이라고 생각한다면 오산"이라며 유예 연장 가능성을 전면 부인했습니다.

 

그동안 다주택자 양도세 중과 유예는 2022년 5월 10일 시작된 이후 매년 1년씩 연장되어 왔습니다. 부동산 거래 절벽 현상을 완화하기 위한 한시적 조치였으나 4년이나 반복되면서 사실상 중과세 유예가 영구화될 것이라는 기대감이 시장에 형성되어 있었습니다.

하지만 이번만큼은 상황이 다릅니다. 정부는 "비정상적이고 불공정한 행위를 정상화할 필요가 있다"며 조세 정의 회복을 강조하고 있습니다. 이 대통령은 "대비 안 한 건 다주택자 책임"이라며 "집값 폭등으로 고통받는 국민을 더 배려해야 한다"고 SNS에서 거듭 밝혔습니다.

 

다만 정부는 부동산 거래 관행과 조정지역 확대를 고려하여 경과 조치를 마련했습니다. 5월 9일까지 매도 계약을 체결한 거래에 한해 지역에 따라 잔금과 등기 완료 기한을 3개월에서 6개월까지 유예해주기로 한 것입니다. 강남 3구와 용산 등 기존 조정대상지역은 3개월, 지난해 10월 15일 대책으로 새롭게 지정된 서울 21개 구 및 과천, 광명, 성남, 수원 등은 6개월의 여유를 두기로 했습니다.

 

📊 중과세율 적용 시 세금 부담은 얼마나 늘어나나

 

구분	기본세율	중과세율(2주택)	중과세율(3주택자 이상)
과세표준 1.5억~3억	38%	58%	68%
과세표준 3억~5억	40%	60%	70%
과세표준 5억~10억	42%	62%	72%
과세표준 10억 초과	45%	65%	75%
지방세 포함 최고세율	49.5%	71.5%	82.5%

양도소득세 중과세가 부활하면 다주택자의 세금 부담은 상상을 초월합니다. 기본적으로 양도소득세의 일반 누진세율은 과세표준에 따라 6%에서 45%까지 적용됩니다. 그런데 조정대상지역 내 2주택자가 주택을 양도하면 기본세율에 20%p가 추가되고, 3주택 이상 보유자는 30%p가 가산됩니다.

예를 들어 10억 원의 양도차익이 발생한 경우를 살펴보겠습니다. 일반세율을 적용받으면 약 3억 6천만 원 정도의 양도세를 납부하게 됩니다. 하지만 중과세가 적용되는 2주택자라면 약 5억 7천만 원, 3주택 이상이라면 약 6억 7천만 원까지 세금이 늘어납니다. 지방소득세까지 합산하면 3주택자의 경우 양도차익의 82.5%를 세금으로 내야 하는 셈입니다.

더욱 가혹한 것은 장기보유특별공제 배제입니다. 일반적으로 주택을 3년 이상 보유하면 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 20년 넘게 보유한 주택이라면 양도차익 대부분을 공제받아 세금 부담을 크게 줄일 수 있었습니다. 그러나 중과세가 적용되면 이 혜택이 완전히 사라집니다. 아무리 오래 보유했어도 장기보유특별공제를 전혀 받지 못하게 되는 것입니다.

🏠 부동산 시장에 미칠 영향과 전문가 전망

 

이번 중과세 유예 종료가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈리고 있습니다. 일각에서는 다주택자들이 중과세를 피하기 위해 급하게 매물을 내놓으면서 매물이 급증할 것이라고 예측합니다. 실제로 이 대통령이 유예 종료 방침을 밝힌 1월 23일 이후 서울 아파트 매매 매물은 5만 6천여 건에서 5만 8천여 건으로 2.9% 늘었습니다. 특히 송파구 10.4%, 성동구 10.3%, 강남구 6.7% 등 강남권을 중심으로 매물 증가세가 두드러집니다.

반면 매물 잠김 현상이 심화될 것이라는 전망도 있습니다. 세무 전문가들은 "세금은 매도의 계기가 될 수는 있어도 매도의 결정 요인은 아니다"라고 지적합니다. 이미 취득가가 낮거나 대출 부담이 크지 않은 다주택자들은 굳이 불리한 세율을 감수하며 지금 팔 이유가 없다는 것입니다. 중과세가 부활할수록 오히려 "지금 팔 필요가 없다"는 보유 논리가 강화되어 관망세가 늘어날 수 있습니다.

전문가들의 공통된 의견은 시장이 전면적 상승도 전면적 하락도 아닌 선별적 분화의 국면으로 접어들 것이라는 점입니다. 입지와 수요가 검증된 핵심 지역은 매물 부족으로 가격 방어력이 강화되고, 수요 대비 공급이 많거나 입지 경쟁력이 약한 지역은 세금과 무관하게 조정이 이어질 수 있습니다. 향후 2~3년간 수도권을 중심으로 입주 물량 감소가 예정되어 있어 공급 부족이 시장 하단을 지지하는 역할을 할 것이라는 분석도 나옵니다.

💡 다주택자를 위한 절세 전략과 대응 방안

5월 9일까지 약 3개월 남짓 남은 상황에서 다주택자들은 어떤 전략을 세워야 할까요. 가장 중요한 것은 빠른 결정과 실행입니다. 양도세는 잔금 지급일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단하기 때문에 계약만 체결하고 잔금을 늦게 치르면 중과세를 피할 수 없습니다. 정부가 경과 조치를 마련했다고는 하지만 가급적 5월 9일 이전에 잔금까지 완료하는 것이 안전합니다.

매도 순서도 전략적으로 결정해야 합니다. 여러 채를 보유하고 있다면 양도차익이 적은 주택부터 매도하는 것이 유리합니다. 세 부담을 분산시키고 누진세율 적용을 완화할 수 있기 때문입니다. 보유기간이 긴 주택을 우선적으로 매도하면 장기보유특별공제를 최대한 활용할 수 있고, 비조정지역에 주택이 있다면 그 주택부터 파는 것도 좋은 방법입니다. 비조정지역은 중과세가 적용되지 않고 장기보유특별공제도 받을 수 있기 때문입니다.

증여를 활용하는 전략도 검토해볼 만합니다. 대출이 있는 주택을 자녀에게 부담부증여하면 대출 부분은 양도로 간주되어 양도세가 과세되고 순자산 부분만 증여세가 과세됩니다. 자녀가 1세대 1주택자라면 증여받은 주택을 매도할 때 비과세 혜택을 받을 수도 있습니다. 다만 증여 후 10년 내 양도하면 이월과세가 적용되므로 장기적인 관점에서 판단해야 합니다. 반드시 세무사 등 전문가와 상담하여 정확한 세금 계산과 절세 전략을 수립하시기 바랍니다.

📌 토지거래허가제와 보유세도 함께 검토해야

양도세만 신경 쓰면 안 됩니다. 현재 토지거래허가제도 다주택자에게 큰 변수로 작용하고 있습니다. 토허제 지역 내 주택을 거래하면 매수자는 4개월 내 실거주를 해야 합니다. 이 때문에 세입자가 있는 다주택자 보유 주택의 매도가 쉽지 않습니다. 정부는 이에 대한 보완책으로 실거주 의무 입주 기한을 임대차 계약 종료 시점까지 예외적으로 유예하는 방안을 검토 중입니다.

팔지 않고 계속 보유하는 것도 만만치 않습니다. 매년 내야 하는 종합부동산세와 재산세가 무겁게 다가옵니다. 종합부동산세는 2주택 이하 보유자에게는 0.5%에서 2.7%까지의 세율이 적용되지만, 3주택 이상 보유자에게는 최대 5%까지 중과세율이 부과됩니다. 정부가 공시가격을 시세의 90%까지 올리겠다는 로드맵을 추진 중이고 공정시장가액비율도 단계적으로 인상될 가능성이 있어 앞으로 보유세 부담이 더 늘어날 수 있습니다.

결국 다주택자들은 양도세 중과와 보유세 부담, 시장 상황, 자신의 재정 상태를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 단 하루 차이로 수억 원의 세금이 갈릴 수 있는 상황이므로 전문가의 조력을 받아 정확한 분석 후 결정하시기 바랍니다. 지금은 오를지 내릴지를 묻는 시기가 아니라 무엇을 어떻게 할지 결정해야 하는 시기입니다.

❓ FAQ

Q1. 다주택자 양도세 중과 유예는 언제 종료되나요? A1. 2026년 5월 9일에 종료됩니다. 정부는 더 이상의 연장은 없다는 입장을 분명히 밝혔습니다.

Q2. 중과세가 적용되면 세율이 얼마나 올라가나요? A2. 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다. 지방소득세 포함 시 3주택자는 최고 82.5%까지 세금을 내야 합니다.

Q3. 5월 9일까지 계약만 하면 중과세를 피할 수 있나요? A3. 양도세는 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단합니다. 다만 정부가 5월 9일까지 계약 체결 시 3~6개월 내 잔금 완료를 조건으로 유예해주는 경과 조치를 마련했습니다.

Q4. 조정대상지역이 아닌 곳은 중과세 적용을 받지 않나요? A4. 맞습니다. 중과세는 조정대상지역 내 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 비조정지역 주택은 일반세율과 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.

Q5. 장기보유특별공제는 왜 중요한가요? A5. 3년 이상 보유하면 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있어 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 하지만 중과세가 적용되면 이 혜택이 완전히 배제됩니다.

Q6. 매물이 늘어나면 집값이 떨어질까요? A6. 전문가들은 전면적 하락보다는 선별적 분화를 예상합니다. 핵심 입지는 공급 부족으로 가격이 방어되고, 경쟁력이 약한 지역은 조정될 수 있습니다.

Q7. 증여로 중과세를 피할 수 있나요? A7. 부담부증여 등을 활용하면 세금을 분산시킬 수 있습니다. 다만 증여 후 10년 내 양도 시 이월과세가 적용되므로 반드시 전문가 상담이 필요합니다.

면책조항: 본 콘텐츠는 2026년 2월 현재 기준의 정보를 바탕으로 작성되었으며, 일반적인 정보 제공 목적으로만 활용되어야 합니다. 세법과 부동산 정책은 수시로 변경될 수 있으므로 실제 거래나 의사결정 시에는 반드시 세무사, 변호사 등 관련 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 콘텐츠로 인한 어떠한 손실에 대해서도 작성자는 책임을 지지 않습니다.